En corto
Entre 2024 y 2026, 7 de las 10 comunidades con más viviendas turísticas han cambiado su normativa, y la ola municipal ha ido aún más rápido. Si estás pensando en dar de alta una vivienda turística, lo primero ya no es el trámite: es saber si tu ciudad —y tu barrio— lo permiten.
Ciudades cerradas a nuevas altas
Barcelona — Sin nuevas licencias desde 2014; extinción de las ~10.000 existentes en noviembre de 2028.
Málaga — Moratoria total desde agosto de 2025 (máx. 3 años), sobre una zonificación que ya vetaba 43 barrios.
Palma — Todo el municipio declarado zona no apta (mayo 2026), incluso unifamiliares.
Alicante — Moratoria total desde enero de 2025, ampliada a bloques, pensiones y albergues.
Cádiz — Suspensión del registro de nuevas VUT desde mayo de 2025 (máx. 3 años).
Donostia — Veto permanente en parcelas residenciales de la zona saturada ampliada (PGOU, enero 2026).
Bilbao — Suspensión de licencias hasta octubre de 2026 mientras se aprueba el nuevo PGOU.
Las Palmas — Bloqueo por la Ley canaria 6/2025: sin altas hasta que el planeamiento municipal habilite el uso.
Ciudades con restricciones por zonas
En estas la respuesta depende de la calle: el mismo piso puede ser viable en un barrio y estar prohibido en el de al lado.
Madrid — Plan RESIDE: prohibidas las VUT dispersas en el centro; fuera, solo con acceso independiente.
València — Topes por barrio (8% plazas, 2% del parque, 15% por manzana); barrios centrales ya cerrados.
Sevilla — Tope del 10% por zona: Casco Antiguo y Triana cerrados.
Granada — Cerrados Centro, Albaicín, Ronda y Realejo (tope del 10% por distrito).
Ciudades sin límites municipales (por ahora)
Rige solo el régimen autonómico. "Por ahora" no es retórica: Marbella ya ha anunciado un registro municipal propio y límites al cambio de uso de locales.
Tres cosas que la gente no sabe de las moratorias
Uno: las viviendas ya inscritas conservan en general su situación — las moratorias afectan a las altas nuevas. Pero cuidado con las transmisiones: en ciudades como Málaga, un cambio de titularidad puede hacer perder el derecho. Dos: la moratoria no te exime de nada — si operas sin licencia en zona cerrada, la sanción es la misma o peor (hasta 600.000 € en varias comunidades). Tres: varias moratorias son temporales (máximo 3 años) y terminarán en normativas permanentes, probablemente más duras — como ya pasó en València.
El contexto completo de por qué todo esto se ha acelerado está en la anulación del registro único, y el número que necesitas para anunciar, en qué registro poner en Airbnb. Para tu caso concreto, con tu dirección exacta: el checker gratuito.
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