En corto
El régimen andaluz tiene fama de ágil, y con razón: una declaración responsable ante el Registro de Turismo de Andalucía, sin certificado municipal previo. La propia Junta lo confirma en sus preguntas frecuentes, y es una diferencia real con la Comunitat Valenciana, donde sin informe municipal de compatibilidad urbanística no hay nada que hacer.
Lo que ha cambiado no es el trámite, es lo que pasa antes de que lo mires. La Consejería mantiene una relación de municipios y zonas con restricciones comunicadas, y el registro la aplica de forma automática.
Los municipios donde el registro bloquea el alta
La nota de la Consejería de 18 de septiembre de 2025 citaba seis: Sevilla, Málaga, Córdoba, Cádiz, Chiclana de la Frontera y El Puerto de Santa María. La información actualizada a 8 de febrero de 2026 cita cuatro.
Tope del 10 por ciento por distrito. Once zonas saturadas.
La suspensión de agosto de 2025 se amplió el 25 de julio de 2026 a todo alojamiento en zonas residenciales.
Tope del 4 por ciento, con modificación del PGOU aprobada por el pleno.
Suspensión en todo el término, pleno de 7 de marzo de 2025, hasta 2028 como máximo.
La lista se mueve, y ese es justo el problema: no es una norma que puedas consultar una vez, es un estado administrativo que cambia cuando un ayuntamiento comunica una medida nueva. Antes de comprar con intención de alquilar conviene comprobar el estado del municipio el mismo mes, no el año pasado.
Qué norma permite esto, que no es la que casi todos citan
Se suele señalar al Decreto 31/2024, de 29 de enero, publicado en el BOJA número 24 del 2 de febrero de 2024. Ese decreto sí importa: su nuevo artículo 2.2 permite a los ayuntamientos fijar limitaciones al número máximo de viviendas turísticas por edificio, sector, ámbito, área o zona, con criterios claros, objetivos y publicitados de antemano. Es la base de los topes porcentuales de Sevilla, Granada, Málaga y Cádiz.
Pero la pieza que habilita suspender es otra, y es más reciente: el Decreto ley 1/2025, de 24 de febrero, de medidas urgentes en materia de vivienda, publicado en el BOJA número 41 del 3 de marzo de 2025 y en vigor desde el 4 de marzo. Su artículo 6 permite al ayuntamiento suspender las autorizaciones de nuevas viviendas turísticas desde el momento en que acuerda elaborar el instrumento de ordenación, antes incluso de su aprobación inicial, por un máximo de tres años. Y prevé la notificación a la Consejería precisamente a efectos del registro.
Esa es la mecánica completa: el ayuntamiento acuerda, lo comunica, y el registro deja de admitir. Sin esperar a que el plan esté aprobado.
13.037 viviendas canceladas, y el crecimiento casi parado
El efecto sobre el parque es medible. A febrero de 2026 el Registro de Turismo de Andalucía había cancelado 13.037 viviendas de uso turístico, con Málaga a la cabeza con 4.731, Granada con 2.138 y Cádiz con 1.836. El crecimiento anual del parque pasó del 16,89 por ciento en 2024 al 3,12 por ciento en 2025.
A eso se suma la inspección. Hay nueve convenios firmados entre ayuntamientos y la Junta para inspeccionar viviendas turísticas: Sevilla, Málaga y Granada en 2024, y Cádiz, Jerez de la Frontera, El Puerto de Santa María, Almería, Alhaurín el Grande y Córdoba en 2025, con más de veinte en tramitación. Antes la inspección dependía solo de la Junta y en la práctica llegaba poco.
El mapa provincial no es uniforme, y conviene saberlo antes de comprar
Fuera de las capitales el panorama es muy distinto de lo que se suele creer. En la provincia de Cádiz, por ejemplo, solo tres municipios de los diez con más stock tienen alguna limitación: El Puerto de Santa María cerrado en todo el término, Chiclana con dos zonas del casco suspendidas hasta 2028 pero con el litoral abierto, y Jerez, que no suspende nada pero solo admite vivienda turística en planta baja cuando el edificio es plurifamiliar.
Los demás siguen abiertos, y algunos con mucha presión acumulada. Conil de la Frontera tiene 2.575 viviendas turísticas, el 15 por ciento de su parque residencial, y ninguna regulación propia. Es el candidato más obvio de la provincia a moverse, y quien compre allí para alquilar debería contar con esa posibilidad.
Lo mismo pasa en Almería, donde Mojácar llega al 10,69 por ciento de penetración, el umbral que otras ciudades han usado precisamente para cerrar zonas, y sigue sin ordenanza.
Qué hacer si te afecta
Si el municipio está en la lista y tu vivienda no está inscrita, no hay atajo: la declaración no se va a tramitar, y presentarla otra vez no cambia nada. Lo que sí tiene sentido es comprobar si la restricción es de todo el término o solo de unas zonas, porque en Chiclana el litoral queda fuera y ahí está la mayor parte de la oferta.
Si ya estás inscrito, el riesgo no es el registro sino la inspección, y los rangos andaluces van de 2.001 a 150.000 euros. Puedes calcular el tuyo en la calculadora de multas.
Y si estás valorando una compra, comprueba el estado del municipio concreto antes de firmar las arras, no después. Tienes las fichas de toda Andalucía y puedes verificar tu dirección con el checker gratuito. Si lo que compras es una vivienda que ya tiene licencia, lee antes qué pasa con el título al cambiar de propietario, porque tampoco se hereda sin más.
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