En corto
La Ley Orgánica 1/2025, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, modificó la Ley de Propiedad Horizontal, y por su disposición final trigésima octava esos preceptos entraron en vigor el 3 de abril de 2025. Es una ley de justicia, no de vivienda, y por eso el cambio pasó bastante desapercibido entre los propietarios.
Lo que dice es corto. El artículo 7.3 obliga a obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad para ejercer la actividad, y el artículo 17.12 fija la mayoría: tres quintas partes del total de propietarios que representen a su vez tres quintas partes de las cuotas de participación. Y añade algo importante: esos acuerdos no tienen efectos retroactivos.
La fecha es de la licencia, no de la compra
Aquí está el malentendido más frecuente. La disposición adicional segunda de la Ley de Propiedad Horizontal salva a quien ya ejercía la actividad antes de esa fecha acogiéndose a la normativa sectorial turística. Muchos lo leen como "si compré antes, estoy salvado", y no es eso.
La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública lo aclaró en su resolución de 24 de abril de 2026, publicada en el BOE del 25 de julio, sobre una vivienda de Daimús calificada por el registro de Gandía número 2. El propietario había adquirido la finca en agosto de 2025 y obtenido el alta turística en octubre de 2025, las dos cosas después del corte. La resolución precisa que la exención es cumulativa: no basta la fecha de la transmisión, hay que estar además ejerciendo ya la actividad al amparo de la normativa turística. Recurso desestimado.
Compraste y te dieron la licencia antes del 3 de abril de 2025
Estás fuera de la exigencia, pero solo si además ya ejercías la actividad al amparo de la normativa turística de tu comunidad. Los dos requisitos son cumulativos.
Te dieron la licencia después del 3 de abril de 2025
Necesitas el acuerdo expreso de la comunidad, con tres quintos de propietarios y tres quintos de cuotas.
Tu comunidad no celebra juntas desde hace años
No te exime. Es una circunstancia de hecho y la exigencia es jurídica: la finca está en régimen de propiedad horizontal y eso basta.
Los estatutos ya prohibían la actividad empresarial
El obstáculo es anterior y más fuerte. Hay que modificar los estatutos, y algunos exigen unanimidad.
La excusa que más se intenta, y por qué no funciona
El recurrente de Daimús alegó nueve cosas, y una llama la atención por lo razonable que suena: su comunidad no celebra juntas desde hace más de veinte años, así que obtener el acuerdo es materialmente imposible. Era un conjunto de unifamiliares adosadas sin comunidad funcional operativa.
La Dirección General responde que eso es una cuestión de hecho y extrarregistral. Jurídicamente la finca se configura como elemento integrado en un régimen de propiedad horizontal, y eso basta para que le sea exigible el acuerdo. Añade además un argumento que conviene tener presente: la exigencia nace de la ley y no de los estatutos, de modo que no hace falta que esté inscrita para que te afecte. Las leyes se publican en el boletín, no en el registro, y la ignorancia de las leyes no excusa de su cumplimiento.
Dicho de otro modo: no sirve mirar los estatutos de tu comunidad y ver que no dicen nada del alquiler turístico. Eso ya no es suficiente.
Cuando los estatutos sí dicen algo, la cosa es peor
La resolución de 14 de mayo de 2026, publicada en el BOE del 10 de agosto, resuelve un caso de Marbella. Los estatutos, inscritos en el año 2000, prohíben ejercer en las viviendas cualquier actividad empresarial y exigen el consentimiento unánime de todos los copropietarios para instalar actividades comerciales no autorizadas. Veinticinco años antes de que existiera el debate sobre los pisos turísticos.
El registrador suspendió la asignación del número y la Dirección General desestimó el recurso. Lo relevante para quien esté comprando es que el defecto es de la finca, no del titular: se va a reproducir con cada nuevo propietario mientras los estatutos no se modifiquen, y modificarlos con una cláusula de unanimidad es, en la práctica, casi imposible. Si compras en un edificio así, no estás comprando una vivienda turística potencial.
Y si te lo quitan, el recurso no te lo devuelve
La tercera resolución, de 30 de abril de 2026, publicada en el BOE del 8 de agosto, es la más incómoda. Un propietario de Mijas tenía un número asignado para uso turístico. Meses después pidió el número no turístico, y el registrador se lo dio y al mismo tiempo revocó el turístico anterior, con una motivación de una línea: "Otros motivos de recalificación".
La Dirección General reconoce expresamente que hubo actuación irregular del registrador, y aun así desestima el recurso. El motivo es de técnica registral: el recurso contra la calificación solo sirve para decidir si una calificación negativa es ajustada a derecho, no para cancelar asientos ya practicados, que quedan bajo la salvaguardia de los tribunales. La única vía era la demanda judicial. Deja al menos una regla útil: la revocación de un número ya asignado tiene que notificarse al interesado.
Una advertencia de fecha que hay que hacer
Las tres resoluciones tramitan solicitudes del número de registro estatal, y ese registro ya no existe: el Tribunal Supremo lo anuló por sentencia de 21 de mayo de 2026, publicada en el BOE del 26 de junio, por falta de competencia del Estado para crearlo. Puedes leer el detalle en nuestro artículo sobre la anulación.
Eso no vacía lo anterior, pero hay que separar dos planos. Todo lo que era lectura del procedimiento registral ha perdido su base. Lo que sobrevive intacto es la doctrina de propiedad horizontal, porque descansa en la Ley Orgánica 1/2025 y en la Ley de Propiedad Horizontal, no en el reglamento anulado. La mayoría de tres quintos y el corte del 3 de abril de 2025 siguen siendo exigibles, exista o no un registro estatal, y te los va a pedir tu comunidad autónoma igual.
Qué hacer, en orden
Primero, localiza la fecha exacta de tu título habilitante, que es la que cuenta, y comprueba si estabas ejerciendo antes del 3 de abril de 2025. Segundo, pide una copia de los estatutos inscritos y busca cualquier cláusula sobre actividad empresarial o económica, no solo sobre alquiler turístico: la de Marbella hablaba de actividad empresarial y sirvió para bloquear. Tercero, si necesitas el acuerdo, cuenta los votos de verdad, porque hacen falta tres quintos por partida doble, de propietarios y de cuotas.
Tienes el detalle del régimen en la guía de la comunidad de propietarios, y si lo que te preocupa es comprar una vivienda que ya tiene licencia, en qué pasa con el título al cambiar de propietario está el régimen comunidad por comunidad. Y puedes comprobar qué te aplica en tu dirección concreta con el checker gratuito.
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