Cuánto cuesta de verdad dar de alta una vivienda turística en 2026

Vamos a separar tres cosas que se confunden siempre: lo que cuesta el título autonómico, lo que cuesta el trámite municipal previo y lo que vas a pagar todos los años a partir de entonces. La tercera es la que más sorprende y la que casi nunca aparece en los cálculos de rentabilidad.

Uno. El título autonómico: normalmente gratis

En quince de las diecisiete comunidades el título habilitante es una declaración responsable, y presentar una declaración responsable no devenga tasa. Te inscribes, te asignan número y ya está. Cataluña y la Comunitat Valenciana funcionan distinto en la figura jurídica, pero tampoco es ahí donde está el dinero.

Lo que sí conviene saber es que en varias comunidades ese título caduca a los cinco años, así que el coste no es de una vez. Puedes ver el detalle de la tuya en la guía del registro autonómico.

Dos. El trámite municipal: de 0 a 209 euros por el mismo papel

Aquí es donde empiezan las diferencias, y son grandes. El informe de compatibilidad urbanística lo cobra cada ayuntamiento según su propia ordenanza fiscal.

Begur no cobra nada. Torrevieja pide 54,10 euros. Dénia, 60. Estepona, 127,10 por el certificado de situación urbanística y habitabilidad. Y Platja d'Aro, 209,05 euros por el inicio de actividad más 65 por cada cambio de titular.

Un aviso que sale caro: el ayuntamiento de Cambrils advierte en su web de que presentar la solicitud devenga la tasa aunque la licencia no pueda concederse. Y no puede concederse, porque el municipio supera el techo legal. Pagas por un no.

Tres. Lo que pagas cada año, que es lo que nadie calcula

Esta es la partida que descoloca las cuentas, porque no es un gasto de alta sino un coste recurrente que además ha aparecido de golpe en 2025 y 2026, cuando los ayuntamientos han empezado a reclasificar la vivienda turística como actividad económica a efectos de residuos.

Ojo con la ida y vuelta de estas tasas, porque no todas aguantan en los tribunales. El TSJC anuló la subida que Torroella de Montgrí aplicó a las viviendas turísticas en 2020 y ordenó devolverla con intereses, por un informe económico insuficiente. En Málaga hay una impugnación en marcha contra la ordenanza actual y ya hubo una anulación anterior por el mismo motivo. Que tu ayuntamiento la haya aprobado no significa que vaya a sobrevivir.

Y en el otro extremo, hay municipios donde la vivienda turística no paga nada distinto a una vivienda normal. El alcalde de Sanxenxo, con unas 3.500 viviendas turísticas, cifró en 350.000 euros anuales lo que el ayuntamiento deja de ingresar por no poder diferenciarlas en la tasa de basuras.

Cuatro. El seguro, según dónde estés

Ocho comunidades exigen seguro de responsabilidad civil y ocho no. Donde se exige, la cuantía cambia mucho: Euskadi pide 35.000 euros por plaza, la Región de Murcia 300.000 por siniestro, Asturias 150.250 con franquicia máxima de 602 euros y Navarra un mínimo de 150.000. En Galicia, Baleares, Comunitat Valenciana y Extremadura es obligatorio pero sin importe fijado.

El error caro aquí es dar por buena la póliza de hogar. Casi todas excluyen la actividad de alojamiento turístico, así que si un huésped se cae por la escalera la aseguradora puede negarse a responder, y eso pasa igual en las comunidades que exigen seguro y en las que no. Tienes el detalle de la tuya en la guía del seguro.

Y lo que cuesta no hacerlo

Para calibrar: en Cataluña, explotar una vivienda sin título es infracción grave, de 3.001 a 60.000 euros, si la vivienda cumple los requisitos, y muy grave, de 60.001 a 600.000, si además no los cumple. En Madrid las multas municipales por uso incompatible van de 30.001 a 100.001 euros. Y el ayuntamiento de Eivissa no sanciona por normativa turística sino por disciplina urbanística, tratándolo como cambio de uso no autorizado: hay expedientes de 417.000 euros y otro de casi 800.000.

Puesto al lado, doscientos euros de tasa municipal y una póliza de responsabilidad civil dejan de parecer caros. Puedes calcular el rango de tu comunidad en la calculadora de multas y comprobar tu dirección concreta en el checker gratuito.

Información orientativa verificada con fuentes oficiales, no asesoramiento jurídico.