El informe de compatibilidad urbanística: el trámite que de verdad decide

Casi todo el mundo que se plantea alquilar su vivienda a turistas empieza mirando el registro de su comunidad autónoma: el RTA andaluz, el Registre de Turisme valenciano, el REAT gallego. Es el sitio equivocado por el que empezar. Ese registro casi nunca es el problema, porque en la mayoría de comunidades se resuelve con una declaración responsable y la inscripción es prácticamente automática.

El problema está antes, y es municipal. Se llama informe o certificado de compatibilidad urbanística, y lo que acredita es que el uso turístico encaja con lo que el planeamiento de tu ayuntamiento permite en tu parcela concreta. Sin ese papel, la declaración responsable autonómica se queda incompleta.

Por qué los ayuntamientos suspenden esto y no las licencias

Un ayuntamiento no puede prohibir por su cuenta una actividad que regula su comunidad autónoma. Lo que sí puede es dejar de emitir un documento urbanístico que es competencia suya. El efecto práctico es el mismo y el riesgo jurídico es menor.

Los acuerdos municipales lo dicen con esas palabras. El de Dénia suspende desde agosto de 2024 los certificados de compatibilidad urbanística, las licencias y las declaraciones responsables en el núcleo urbano, y dejó fuera Les Marines, Les Rotes y el Montgó. El de Xàbia ha ido y vuelto tres veces: suspendió los informes en septiembre de 2024, los reabrió para unifamiliar en septiembre de 2025 y volvió a suspenderlos para plurifamiliar en mayo de 2026. En l'Alfàs del Pi la suspensión alcanza todo el término desde septiembre de 2024.

Y hay una variante todavía más limpia, que es no suspender nada y simplemente no poder conceder. Es lo que pasa en Cataluña desde el 9 de noviembre de 2023: el Decret llei 3/2023 convirtió el uso turístico en un acto sujeto a licencia urbanística previa en 262 municipios, y el ayuntamiento no puede otorgarla mientras no adapte su planeamiento. La sede electrónica de Palafrugell lo explica sin rodeos: el municipio supera la ratio y, en consecuencia, no se pueden otorgar nuevas licencias.

Lo que cuesta, que no es lo mismo en cada sitio

No hay tarifa nacional ni autonómica: la fija cada ordenanza fiscal municipal. Estos son importes que hemos podido verificar.

La diferencia entre el municipio más barato y el más caro es de más de doscientos euros por el mismo papel. Y hay un caso que conviene conocer antes de pagar: el ayuntamiento de Cambrils avisa en su propia web de que presentar la comunicación de alta devenga la tasa aunque la licencia no pueda concederse, porque el municipio supera el límite legal. Es decir, pagas por un trámite que ya sabes que va a salir que no.

Qué te piden con la solicitud

Varía, pero el patrón se repite: identificación del titular, justificante del pago de la tasa, referencia catastral o ficha catastral, plano de situación en el planeamiento municipal y, en algunos sitios, fotografía de la fachada. Torrevieja pide además el seguro de responsabilidad civil, y Dénia exige que la vivienda tenga cédula de habitabilidad o licencia de ocupación y excluye expresamente el suelo no urbanizable y la vivienda protegida.

El plazo de resolución habitual son uno o tres meses. Y ojo con un detalle que aparece en varias ordenanzas: el silencio administrativo no siempre juega a tu favor, así que no des por hecho que si no contestan puedes seguir adelante.

El error que más veces se comete

Fiarse de la ficha del trámite en la web municipal. Muchas no están actualizadas. La ficha de l'Ametlla de Mar sigue remitiendo al portal de la Generalitat sin mencionar que las altas están cerradas, y eso en el municipio más saturado de la provincia de Tarragona. La de Begur describe el régimen de un decreto anterior al vigente. La de Dénia detalla el trámite y su tasa de 60 euros sin decir que está suspendido.

La consecuencia práctica es que puedes pagar una tasa, reunir documentación y esperar tres meses para descubrir que en tu calle no cabía. Antes de empezar, comprueba el estado real de tu municipio.

Qué hacer, en orden

Primero, mira si tu municipio tiene el trámite abierto y en qué tipología, porque en varios sitios el unifamiliar está permitido y el plurifamiliar no. Segundo, comprueba si tu zona concreta está dentro de un límite porcentual: Sevilla cierra once zonas, València aplica tres candados a la vez y Altea clasifica el suelo en cuatro niveles. Tercero, y solo entonces, ve al registro autonómico.

Puedes ver el estado de tu municipio en la cobertura por ciudad, o comprobar tu dirección concreta con el checker gratuito. Y si quieres el detalle del trámite en sí, está en la guía de compatibilidad urbanística.

Información orientativa verificada con fuentes oficiales, no asesoramiento jurídico.