En corto
Casi toda la conversación sobre pisos turísticos en Cataluña gira alrededor de Barcelona y del anuncio de que en 2028 no quedará ninguno. Es un titular incompleto. Barcelona llegó a esa situación por su propio camino, el PEUAT de 2014, pero la fecha de 2028 no es de Barcelona: es de toda Cataluña, y afecta a 262 municipios que casi nadie ha enumerado.
La norma es el Decret llei 3/2023, de 7 de novembre, de medidas urgentes sobre el régimen urbanístico de las viviendas de uso turístico, publicado en el DOGC número 9036 del 8 de noviembre de 2023 y en vigor desde el día siguiente. Lo que hizo fue sencillo de enunciar y demoledor en la práctica: convertir el destino de una vivienda a uso turístico en un acto sujeto a licencia urbanística previa.
Por qué no se puede dar de alta nada desde 2023
Hasta entonces, un habitatge d’ús turístic se daba de alta con una comunicación previa al ayuntamiento. Presentabas, te asignaban número en el Registre de Turisme de Catalunya y podías alquilar. Desde el 9 de noviembre de 2023, en los municipios del anexo hace falta antes una licencia urbanística municipal, y el decreto añade una condición que el ayuntamiento no puede saltarse: no puede otorgarla mientras no haya modificado su planeamiento y justificado que al municipio le queda suelo residencial suficiente para vivienda permanente.
Ningún ayuntamiento tenía ese planeamiento adaptado en 2023 y muy pocos lo tienen hoy. El resultado es una moratoria de hecho que no aparece en ningún acuerdo de pleno. Varios ayuntamientos lo dicen ya con todas las letras en su propia web: el de Pals avisa de que el trámite de alta queda inhabilitado, el de Llançà publicó una nota informativa en abril de 2024 diciendo que no es posible formalizar nuevas comunicaciones, y la sede electrónica de Palafrugell explica que el municipio supera la ratio y que, en consecuencia, no se pueden otorgar licencias nuevas.
Dos ratios distintas que se confunden todo el tiempo
En las noticias sobre este decreto aparecen dos porcentajes y casi siempre se mezclan. Conviene separarlos porque significan cosas distintas.
Cinco por cada cien habitantes es el criterio de entrada en la lista. Entraron 134 municipios por superar esa densidad de viviendas turísticas y otros 140 por tener acreditada una demanda residencial fuerte. Con los solapes, 262 en total.
Diez por cada cien habitantes es el techo. Un ayuntamiento del anexo no puede tener más licencias de vivienda turística que el diez por ciento de su población. Los municipios de la Costa Brava están muy por encima, y ahí es donde la fecha de 2028 deja de ser abstracta.
El calendario, con las cuatro fechas que importan
Entra en vigor el Decret llei 3/2023. Desde ese día, destinar una vivienda a uso turístico en cualquiera de los 262 municipios del anexo exige licencia urbanística previa. Como ningún ayuntamiento tiene todavía el planeamiento adaptado, en la práctica se cierran las altas.
Se abre la ventana para pedir la prórroga. Antes de esta fecha no se puede solicitar.
Caducan las habilitaciones que no hayan obtenido licencia urbanística. La vivienda debe cesar la actividad turística.
Tope máximo si se concedió la prórroga completa de cinco años más.
La prórroga merece un párrafo aparte porque es la única puerta que queda abierta y tiene una ventana estrecha. Solo se puede pedir entre el 9 de noviembre de 2027 y el 9 de noviembre de 2028, hay que acreditar que el plazo de cinco años no ha compensado la pérdida del título, y como máximo concede cinco años más. Ni antes ni después.
Y hay una frase en el régimen transitorio que conviene leer con calma: ese plazo de cinco años constituye la indemnización por todos los conceptos. Es decir, el decreto se anticipa a las reclamaciones patrimoniales y las da por satisfechas con el propio plazo. Quien contaba con cobrar algo por la pérdida del título tiene ahí su respuesta.
El Constitucional ya dijo que sí
Una parte del sector ha operado estos dos años con la idea de que el decreto acabaría cayendo. No va a caer. La sentencia 64/2025, de 13 de marzo, publicada en el BOE número 88 del 11 de abril de 2025, desestimó íntegramente el recurso de inconstitucionalidad 798-2024 presentado por el Grupo Popular. No cayó ni un solo precepto.
Tampoco prosperó la vía política. En diciembre de 2023 se publicó que el Parlament eliminaría el tope del diez por ciento y reduciría la lista a 140 municipios durante la tramitación como proyecto de ley. Aquello nunca se aprobó, y el decreto original sigue siendo la norma vigente. Es una confusión que todavía circula y que lleva a gente a pensar que su municipio ya no está afectado.
Qué se juega cada municipio
Estos son algunos de los casos con más viviendas en juego. En los 22 municipios catalanes que cubrimos hay 29.041 viviendas turísticas según la estadística experimental del INE de mayo de 2026.
Pals. Tiene unas 1.400 viviendas turísticas y 2.552 habitantes. El tope de diez por cada cien lo dejaría en unas 255.
Tossa de Mar. Su plan especial fija un techo de 1.522 repartido en cinco zonas, con cero nuevas en el núcleo histórico.
Platja d’Aro. Ordenanza propia desde 2020: código QR de 15 por 15 centímetros en la entrada, asistencia 24 horas y 209,05 euros de tasa de alta.
Lloret de Mar. Servicio municipal de inspección desde 2025, con dos inspectoras de abril a octubre y medio centenar de expedientes en el primer año.
Palamós. No autoriza altas nuevas desde abril de 2024 y su ordenanza municipal sanciona hasta con 6.000 euros.
Sant Feliu de Guíxols. El único de la Costa Brava claramente por debajo del tope: podría volver a otorgar licencias si adapta su planeamiento.
En julio de 2026, nueve ayuntamientos de la Costa Brava firmaron un manifiesto conjunto pidiendo revisar el decreto. Es un dato relevante para entender el clima, pero no cambia nada: mientras no haya norma nueva, el calendario sigue corriendo.
Qué pasa si alquilas sin título
El artículo 94 de la Llei 13/2002 de turismo de Cataluña fija tres tramos: hasta 3.000 euros las infracciones leves, de 3.001 a 60.000 las graves y de 60.001 a 600.000 las muy graves. La diferencia entre grave y muy grave no es menor y depende de un matiz que conviene conocer.
Si la vivienda reúne los requisitos para obtener el título pero no lo tiene, la infracción es grave por el artículo 88.a, con un mínimo de 3.001 euros. Si además no reúne esos requisitos, por ejemplo porque el planeamiento no admite el uso turístico en su zona, pasa a ser muy grave por el artículo 89.a y el mínimo se dispara a 60.001 euros. A partir del 9 de noviembre de 2028, una vivienda que siga alquilándose sin licencia urbanística estará justo en el segundo supuesto.
Qué hacer ahora
Si tienes una vivienda turística en Cataluña, tres cosas. Primero, comprobar si tu municipio está en el anexo de los 262: puedes verlo en la ficha de Cataluña o directamente en la de tu ciudad. Segundo, seguir la tramitación del planeamiento de tu ayuntamiento, porque de ahí depende que puedas pedir licencia antes de 2028. Y tercero, marcar en el calendario noviembre de 2027, que es cuando se abre la ventana de la prórroga y no se avisa a nadie.
Si estás pensando en comprar una vivienda con licencia turística en Cataluña, el cálculo cambia por completo: lo que compras no es un título indefinido, es un título con fecha de caducidad conocida. Conviene saberlo antes de firmar, no después. Aquí explicamos por qué el traspaso de una licencia turística no funciona como se cree.
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