En corto
Canarias tenía la regulación de vivienda vacacional más antigua y más permisiva de España, el Decreto 113/2015. En diciembre de 2025 la cambió de arriba abajo con la Ley 6/2025, de 10 de diciembre, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas, publicada en el Boletín Oficial de Canarias número 246 del 12 de diciembre de 2025 y en vigor desde el día siguiente.
El cambio de fondo cabe en una frase del artículo 3.3: el uso turístico de la vivienda solo es admisible y compatible con el uso residencial si lo permite expresamente el planeamiento urbanístico. Antes, una vivienda en suelo residencial podía dedicarse a alquiler vacacional salvo que algo lo impidiera. Ahora no puede, salvo que algo lo permita. Es la inversión completa de la carga.
Por qué esto funciona como una moratoria sin llamarse así
Para dar de alta una vivienda hoy hay que acompañar a la declaración responsable una cédula urbanística que acredite que el planeamiento habilita el uso turístico en esa parcela. Si el ayuntamiento no ha hecho ese trabajo, no hay documento que aportar y no hay alta posible. El propio Gobierno de Canarias describió la ley, al aprobarse, como una moratoria de cinco años para nuevas licencias hasta que los municipios desarrollen su planeamiento.
Ese plazo tiene fecha. La disposición transitoria octava dice que si en cinco años desde la entrada en vigor los ayuntamientos no han aprobado las modificaciones de su planeamiento, serán los cabildos insulares los que tramiten las nuevas declaraciones responsables aplicando unas determinaciones subsidiarias que la propia ley fija. Ese momento llega el 13 de diciembre de 2030.
Los tres límites porcentuales, que no son el mismo
Se habla mucho de un diez por ciento canario. En realidad hay dos límites distintos y se calculan sobre cosas diferentes.
El del artículo 4.1 obliga al planeamiento a reservar como mínimo el noventa por ciento de la edificabilidad residencial para uso exclusivamente residencial. El ochenta por ciento en La Palma, La Gomera y El Hierro. De ahí sale el techo implícito del diez por ciento, pero medido en edificabilidad, no en número de viviendas.
Los del artículo 5.2 son subsidiarios, se aplican a falta de ordenanza municipal y se miden sobre habitantes del padrón: capacidad alojativa máxima del diez por ciento de los habitantes de cada núcleo de población, y otro diez por ciento por sección electoral. Ambos pueden subir al veinte por ciento en islas menores y municipios de reto demográfico.
La formulación que más circula, «el diez por ciento del parque residencial», no se corresponde con ninguno de los dos.
Si ya tienes una vivienda vacacional inscrita, tienes que elegir
La ley abre dos caminos y hay que entender que son alternativos, no acumulativos.
La vía del plazo. La disposición transitoria segunda da cinco años para seguir explotando la vivienda en los mismos términos, es decir hasta el 13 de diciembre de 2030. Quien acredite que ese plazo no compensa la pérdida puede pedir una prórroga hasta un máximo de diez años en total, y la solicitud hay que presentarla antes del 13 de diciembre de 2029. Como en Cataluña, la ley declara que ese régimen es la indemnización por todos los conceptos.
La vía de la consolidación. La disposición transitoria primera permite a quien sea a la vez propietario y titular de la declaración responsable optar por una declaración de uso turístico consolidado, que no está sujeta al límite temporal del artículo 10. Suena mejor, y en algunos casos lo es, pero tiene un precio literal: mientras esté vigente, la vivienda no será susceptible de ningún uso residencial ni habitacional, ni siquiera por el propietario. Si se incumple, se pierde el derecho. Además decae con la transmisión de la propiedad, con un cese superior a un año o con la demolición, y se inscribe en el Registro de la Propiedad.
Dicho de otro modo: la consolidación convierte la vivienda en un activo exclusivamente turístico e intransmisible como tal. No es una decisión que se tome a la ligera, y hay que tomarla dentro de los cinco años siguientes a la entrada en vigor de la ley.
Los requisitos técnicos
Se aplican de forma transitoria hasta que se apruebe el reglamento de desarrollo, que a día de hoy no nos consta aprobado.
Diez años como mínimo. Cinco en El Hierro, La Gomera, La Palma y en los municipios de reto demográfico.
Treinta y cinco metros cuadrados útiles.
Dos completos si la vivienda supera las cuatro plazas y tres si supera las ocho.
Clase F como mínimo en edificios existentes a 31 de diciembre de 2007 y clase D en los posteriores.
Aparatos de eficiencia energética clase A o equivalente.
Setenta por ciento en viviendas anteriores a 2008 y noventa por ciento en las posteriores.
No lo exige. Es recomendable contratarlo, pero no es un requisito habilitante.
Un cambio de reparto competencial que conviene retener: la declaración responsable ya no se presenta ante la administración turística autonómica, sino ante el cabildo insular, que inscribe de oficio en el Registro General Turístico. El ayuntamiento aporta la cédula urbanística y, en las renovaciones, el certificado de adecuación. Y las altas, bajas y consolidaciones se comunican al Registro de la Propiedad, algo que el Decreto 113/2015 no preveía.
Las altas nuevas caducan además a los cinco años, o a los diez en El Hierro, La Gomera, La Palma y municipios de reto demográfico. La renovación se pide durante el mes anterior al vencimiento, ante el cabildo y con certificado favorable del ayuntamiento. Si no se pide, la vivienda pasa a baja definitiva por resolución del cabildo.
Qué han hecho los ayuntamientos
Aquí hay que distinguir dos cosas que se están confundiendo estos días. Una es el plan de inspección: la disposición adicional segunda daba ocho meses a los ayuntamientos para aprobarlo, plazo que venció el 13 de agosto de 2026, y según la información publicada los 88 municipios canarios lo habrían completado. Otra muy distinta es la zonificación del uso turístico en el planeamiento, que es la que reabre las altas, y esa no nos consta completada en ningún municipio.
Lo que sí hay son movimientos. San Bartolomé de Tirajana, con 4.867 viviendas inscritas, abrió en junio de 2026 la consulta pública de una ordenanza que plantea tres tipos de zona: de admisión libre, de admisión restringida y de no admisión. San Cristóbal de La Laguna paralizó en enero de 2026 la concesión de licencias hasta modificar su plan general. Granadilla de Abona fue el primer municipio de Tenerife con ordenanza propia, aprobada en febrero de 2025, es decir antes de la ley. Y el plan general de Pájara ya prohíbe nuevas viviendas vacacionales en varias zonas, una regulación que el Tribunal Superior de Justicia de Canarias ha avalado.
En Las Palmas de Gran Canaria no hay altas nuevas por el mismo motivo general: sin planeamiento que habilite el uso, no hay inscripción posible.
Cuánto se ha movido el parque
La estadística experimental del ISTAC contaba 42.367 viviendas vacacionales disponibles en Canarias en abril de 2026, con 173.770 plazas, un dieciocho por ciento menos que un año antes. En marzo el reparto por isla era de un cuarenta y uno por ciento en Tenerife, veintidós en Gran Canaria, dieciséis en Lanzarote y catorce en Fuerteventura.
Conviene no mezclar esa cifra con el registro. El ISTAC mide viviendas comercializadas en plataformas, no viviendas inscritas en el Registro General Turístico. Sobre el registro, la Dirección General de Ordenación, Formación y Promoción Turística cifró en julio de 2026 en 1.593 las viviendas dadas de baja en toda Canarias desde la entrada en vigor de la ley.
Dos cosas que todavía no están cerradas
La primera es reciente y hay que decirla con claridad. La Ley 7/2026, de 31 de julio, de agilización de la tramitación de licencias urbanísticas, publicada en el Boletín Oficial de Canarias del 14 de agosto de 2026 y en vigor desde el 15, incluye una disposición final que modifica la Ley 6/2025 con el objeto declarado de delimitar mejor qué es una vivienda vacacional. No hemos podido leer el alcance exacto de esa modificación, así que todo lo anterior debe contrastarse con el texto consolidado antes de tomar decisiones. Hay además versiones del sector, no verificadas, según las cuales la tramitación de esa ley habría acortado el plazo para acogerse a la consolidación y limitado su duración.
La segunda es que la ley no ha sido recurrida ante el Tribunal Constitucional. La asociación del sector pidió al Defensor del Pueblo que lo hiciera en marzo de 2026, pero no nos consta que llegara a presentarse recurso, y el plazo de tres meses desde la publicación ya venció. Lo que sí hubo fue una impugnación del procedimiento de elaboración, que el Tribunal Superior de Justicia de Canarias desestimó en mayo de 2026.
Qué hacer si tienes una vivienda vacacional en Canarias
Si ya estás inscrito, la decisión importante no es de 2030, es de ahora: elegir entre el plazo de la transitoria segunda y la consolidación de la primera, sabiendo que la segunda inmoviliza la vivienda para cualquier uso residencial. Si esperas a 2029 para pensarlo, habrás dejado pasar la mejor de las dos.
Si quieres dar de alta una vivienda nueva, la única pregunta que importa es si el planeamiento de tu municipio habilita expresamente el uso turístico en tu parcela. Mientras la respuesta sea no, no hay trámite que valga. Puedes ver el estado de tu municipio en la ficha de Canarias o comprobar tu dirección concreta con el checker gratuito.
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